Osservazioni a Veneto City: parte seconda, tecnica

Mentre la confusione sembra essere l'unica protagonista di questi giorni ferragostani, dal mondo dell'economia al nostro territorio dove si vedono accuse di tutti i tipi tra le varie fazioni del centrodestra tra i vari comuni rivieraschi, passiamo a pubblicare la seconda parte delle osservazioni.
Come sarà facile notare questa seconda parte entra maggiormente nel dettaglio ed è volta a far emergere alcune incongruenze che, sia pur puntuali, denotano ancora una volta l'estrema superficialità con cui è stato affrontato questo importantissimo tema. In questo caso i commenti in rosso saranno più frequenti, in quanto la giustificazione delle osservazioni può non apparire banale.

Osservazione n. 2:

L’art. 4 comma 15 delle NTA deve essere eliminato perché le aree interessate da interventi di compensazione o mitigazione idraulica non devono essere computate nella superficie a verde pubblico.

Si è detto tanto verde per tutti, tanto da cambiarne il nome in Veneto Green City. Peccato che buona parte di questo verde sia rappresentata dal fondo degli invasi di prima pioggia. Che si spera, non vedano mai alcun bimbo giocare. Quindi si chiede di non considerare "verdi" tali aree, come del resto dovrebbe già essere avvenuto.

Osservazione n. 3:

Premesso che l’accordo di programma ha per oggetto la realizzazione di un Polo terziario destinato alla localizzazione di Centri direzionali e strutture per grandi imprese, appare illogica la previsione di destinazione commerciale per medie e grandi strutture di vendita anche se inserite in parchi commerciali in quanto le superfici per detta destinazione sono ampiamente saturate dalle realtà localizzate nei vicini Comuni di Piove di Sacco, Padova, Vigonza, Pianiga, Santa Maria di Sala, Marcon, Venezia/zona Terraglio e Marghera, Mira, Camponogara; pertanto si propone lo stralcio delle superfici destinate a medie e grandi strutture di vendita anche se inserite in parchi commerciali.

Si parla di terziario e ricerca, ma poi si mette una superficie commerciale grande come 10 Auchan di Mestre. Alla faccia del commercio che tiene in vita il nostro centro cittadino! C'è qualcosa che non va, e forse è meglio parlarne separatamente (stralciare).

Osservazione n. 4:

Premesso che i Piani Norma n. 4 e n. 5 del Comune di Dolo già prevedono mq 200.000 di superficie coperta appare arbitraria la trasformazione di tale superficie in mq 500.000 di SNP (superficie netta di pavimento) pur avendo aggiunto mq 130.000 di superficie territoriale; si propone pertanto di ridurre drasticamente l’indice di edificabilità previsto dall’art. 4 delle NTA fissato in 0,7 mq di s.n.p/1,00 mq di s.t.

C'è chi dice in giunta che Veneto City è meglio dei capannoni. Forse. Ma perchè si dimenticano sempre di dire che le Superfici Nette di Pavimento (SNP) in questo modo raddoppiano? In questo punto si chiede che le superfici vengano circa mantenute costanti.

Osservazione n. 5:

Visto che all’art. 6 dell’Accordo di Programma viene esplicitato che la Regione del Veneto, “in relazione al futuro assetto conseguente alla realizzazione dei nuovi caselli autostradali si impegna, facendosene onere e carico, a progettare e realizzare una soluzione, che dovrà essere concordata ed approvata congiuntamente dalle Amministrazioni Comunali interessate, per il razionale e funzionale collegamento alla viabilità principale dalle attuali zone produttive esistenti dei Comuni di Dolo e Pianiga, nonché di reperire i fondi necessari nei futuri programmi triennali della viabilità trasferita”; si evidenzia che tale indicazione manca dell’elemento temporale e pertanto si chiede che la Regione del Veneto indichi chiaramente la tempistica e i fondi destinati.

Il proponente si impegna a fare, ma si dimentica di dire per quando.. Ogni commento è inutile, ma si può chiedere, tramite osservazione, di specificare una data...

Osservazione n. 6:

Con riferimento all’art. 1 dell’Accordo di Programma dove viene esplicitato che l’accordo perderà efficacia qualora non venga presentato dal proponente il primo PUA relativo al primo stralcio della fase 1 (ultima riga), si rileva di fatto la perdita di sovranità da parte del Comune di Dolo: tutto il potere decisionale dell’iter della variante viene delegato al proponente espropriando di fatto i diritti dei proprietari aventi titolo di rientrare nel procedimento. Di conseguenza si evidenzia che trattandosi di un accordo di programma che comprende anche aree non di proprietà del soggetto proponente, manca qualsiasi riferimento alle comunicazioni di avvio del procedimento; si chiede pertanto di esplicitare, nel caso del verificarsi di tale evento, se decadrà conseguentemente anche la variante che verrà approvata.

Uno dei punti più controversi. L'accordo su Veneto City è stato fatto tra il proponente e gli enti locali. Peccato che il terreno interessato sia in larga parte di altri privati. Qui si chiede quindi cosa succederà.

Osservazione n. 7:

L’accordo di programma indica come interventi di pubblica utilità tutta la viabilità connessa a “Veneto City” compresa la stazione S.M.F.R. - ovvero tutte le opere infrastrutturali valutate nello studio dal prof. Marella - viceversa viene chiesto che dette opere non rientrino in quel computo quale beneficio pubblico in quanto esclusivamente funzionali alla realizzazione stessa dell’intervento in oggetto; pertanto si chiede che venga rifatto il conteggio del rapporto tra beneficio pubblico e privato assumendo elementi di terzietà rispetto ai dati forniti della ditta proponente.

Nel conteggio del beneficio pubblico è stato considerato anche tutto quello che è stato fatto per Veneto City stessa (la viabilità interna, lo spostamento della stazione, etc) Questo non è beneficio pubblico, semmai mitigazione... 

Osservazione n. 8:

Le opere di contrasto al rischio idraulico devono essere realizzate dopo un accurato e pubblico studio in maniera prioritaria, non per stralci successivi ma entro tassativamente la realizzazione del primo stralcio. Le stesse opere di contrasto al rischio idraulico devono essere calibrate in modo che possano proteggere non soltanto la realizzazione del complesso “Veneto City” ma anche le aree adiacenti e quelle interessate dal bacino scolante del Pionca che, dopo questo intervento, vedranno aumentare il rischio idraulico.

L'area di Veneto City, e tutte le zone del Pionca a valle sono a forte rischio idraulico. Ma le misure di contrasto sono state pensate per essere fatte in gran parte col secondo stralcio (tra 20 anni)...

Osservazione n. 9:

In riferimento all’art.4, comma 7: “La distanza minima tra fabbricati, misurata su fronti prospettanti, è fissata in m. 20,00 o pari alla semisomma delle altezze, qualora questa sia inferiore, con un minimo di m. 10,00”; si propone di modificarlo con “La distanza minima tra fabbricati, misurata su fronti prospettanti, è fissata in m. 20,00 qualora uno o entrambi i fabbricati confinanti presentino un’altezza maggiore di 10 metri, la distanza minima tra edifici prescritta dalla legge (10 metri) va maggiorata sino all’altezza del fabbricato più alto”.

Osservazione n. 10:

Viene chiesto che le NTA (Norme Tecniche di Attuazione) stabiliscano già il numero degli stralci funzionali in coerenza con quanto indicato all’art. 5 dell’Accordo di Programma che da già per scontati quattro stralci funzionali. 

Osservazione n. 11:

L’art. 4, comma 4, delle NTA deve essere esplicitato: se fa riferimento all’ambito di intervento nel suo complesso appare poco incisivo (le aree inedificate nel loro complesso potrebbero essere solo il 30% del progetto Veneto City) contrastando con la sbandierata valenza ambientale dell’intervento; si chiede pertanto che tale percentuale venga raddoppiata.

E il Green dov'è?

Osservazione n. 12:

L’art. 4, comma 5, delle NTA prevede che l’altezza massima degli edifici sia fissata in 90 m. e che in sede di PUA con valenza planivolumetrica tale limite possa essere derogato per la realizzazioni di elementi edilizi puntuali; nel rispetto dei caratteri distintivi territoriali, si chiede che tale altezza sia fissata in m. 50 e non possa essere derogata in nessun caso.

"Nessun grattacielo", è stato promesso. E poi si parla di 90 metri derogabili. Ben di più del campanile di Dolo...

Osservazione n. 13:

L’art. 4, al comma 10, delle NTA non definisce la quota 0.00 dei PUA; pertanto si chiede che le NTA debbano prevedere che la quota zero sia quella prevista dalle NTA del vigente PRG di Dolo. 

La "quota zero" è stata posta a 6 metri dal piano campagna... Una collina alta più di una casa del nostro territorio!

Osservazione n. 14:

Trattandosi di un Accordo di Programma che prevede anche aree non di proprietà del soggetto proponente manca qualsiasi riferimento alla comunicazione di avvio del procedimento. Conseguentemente va modificato l’art. 5 nella parte in cui stabilisce che il proponente anticipa la quota parte della somma di cui all’art. 4. II comma di competenza del 3 e 4 stralcio (che ricade su terreni non di proprietà di Veneto City S.p.A) a condizione che le relative somme vengano successivamente compensate come stabilito dall’art. 3 comma 2, nonché realizzerà con i medesimi limiti di importo le opere pubbliche che i Comuni definiranno in sede attuativa. La disposizione deve essere formulata in modo da impegnare il proponente a farsi carico di anticipare a propria cura le somme previste dall’art 4 comma 2 e a realizzare le opere pubbliche nel Comune di Dolo e Pianiga anche per la quota di spettanza dei soggetti proprietari dei terreni di cui agli stralci 3 e 4, laddove questi si rendessero inadempienti nei confronti dell’Amministrazione, con facoltà di recupero delle somme in sede civile ai sensi delle disposizioni di cui all’art. 2028 c.c.. Diversamente, le Amministrazioni non avrebbero alcun titolo per imporre ai privati non firmatari dell’accordo di programma l’obbligo di pagare delle somme di danaro né di farsi carico di realizzare opere pubbliche a fronte della variante urbanistica (che nei loro confronti costituirebbe una mera scelta discrezionale della P.A.), alla stregua del chiaro disposto dell’art. 23 della Costituzione secondo il quale nessuna prestazione personale o patrimoniale può esser imposta se non in base alla legge.

Osservazione n. 15:

In merito al paragrafo dell’art. 6 dell’Accordo di Programma che prevede che “I comuni di Dolo e Pianiga …”; non si condivide la percentuale di ripartizione degli introiti (80 e 20) e si propone pertanto la percentuale del 90% per il Comune di Dolo e il 10% per quello di Pianiga. Non si condivide, inoltre, che ci sia un rimando ad un accordo successivo per quanto riguarda gli introiti derivanti da oneri di urbanizzazione e per l’ICI e che non venga definito chiaramente un limite temporale di ripartizione tra le parti e per l’ICI che deve essere assolutamente calcolato sul riscosso.

Osservazione n. 16:

La fidejussione bancaria, ammontante a 1,5 milioni di Euro, non è considerata sufficiente a garantire l’impegni assunti dal proponente. Per quanto espresso si chiede che venga decisamente alzata.

Osservazione n. 17:

L’impegno, di cui all’art. 7, assunto dalla Regione Veneto di destinare professionalità e risorse umane al Comune di Dolo appare estremamente generico ed indeterminato. Incapace, cioè, di fornire adeguate garanzie: in questo senso i termini fissati dalla legge per i procedimenti amministrativi, e le responsabilità della pubblica amministrazione anche per ritardo nel concludere i procedimenti ad istanza di parte con provvedimenti espressi, impongono l’introduzione di una clausola di esonero da responsabilità del Comune di Dolo, in primo luogo da parte della Società “Veneto City” a valere anche per le parti avanti causa, nell’eventualità il Comune stesso non sia in grado di rispettare i termini procedimentali in assenza di effettivo supporto regionale.